ヒューズ・エステート有限会社

不動産有効利用計画

例えば、建築協力金方式、償還保証金、解約時のリスク計算、家賃保証システム、相続対策効果等のご説明を公平な立場から、わかりやすくご説明させて頂きます。
ヒューズエステートは10年以上先を考えた有効利用をご提案いたします。

有効活用の利用形態と特徴

利用形態 特徴 メリット デメリット
1.貸事務所ビル 採算は比較的よいが、繁華街等に立地が限定される。 収入は大きい。テナントは中長期が多い。計画planは自由。管理・運営は比較的容易。 空室時の収入変動比較的大きい。建設,設備コスト修繕の投下資金大きい。
2.マンション・アパート 地域的に広範囲で可能であるが、駅近が有利。 需要、収入は比較的安定。 投下資金比較的大きい。管理・運営は煩雑。回収率長期。
3.店舗ビル 立地が限定される。店舗構成のノウハウがいる。 採算性の良さ。 投下資金比較的大きい。空室時の収入変動大きい。
4.都市郊外型店舗 立地,地型が限定される。 建築協力金方式が選択でき、投下資金は比較的少ない。採算性の良さ。 建物に汎用性に留意。盛衰が有りリスク回避の手当てが必要である。
5.駐車場 地域的に広範囲で可能である。 投下資金は少ない。転用しやすい。 収支が良くない。安全・管理運用面の配慮が継続的に必要である。
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店舗賃貸借契約形態一覧

賃貸方式 収入 メリット デメリット 敷金 備考
支出 保証金
①フリースタンド
(建貸し方式)15~20年間
初年度から多い。但し、建設協力金の償還金も含まれる。 ※手取り賃料は上記の場合、償還金を引いた額になります。 資金がかからない。手取りの賃料収入が良い。管理作業無し。相続対策では、土地評価が約70%位に下がる。(貸家建付地) 建物所有者は地主でありながら借主の仕様になる。 解約時、保証金未償還額(建築協力金)の返済がある。解約時は建物地主所有の為、建物が残るリスク有り。 建築費の2割相当 返還義務有り。 好立地であれば、優良なテナントが集まりやすい(テナント仕様のため)。 通常10年未満の短期解約には保証金未償還額の70%程度を違約金として没収できる。
(開業時)契約諸経費、測量費  (開業後)土地建物固定資産税、建物火災保険料等 建築費の8割相当 償還方式により20年間均等返済
②借地
(事業用、普通)15~30年間
賃料(借地)は、①、③の建物賃貸借より安い。 資金がかからない。管理作業無し。相続対策では、借地権割合が適用される。解約時、更地返還のため,建物が残るリスクが無い。 長期にわたり(30年以上)土地の使用が制限される。賃料は建物貸しに比べて高くない。 10ヶ月分 通常、事業用定期借地権は20年未満の為、テナントが限定される。また、借地権割合は低くなり普通借地ほど相続対策効果は無い。普通借地の場合、無償返還届け出す事により、借地権の認定課税されない。
(開業時)契約諸経費、測量費  (開業後)土地固定資産税 無し
③ビルイン
(BL)15~20年間
満室時の収入は多い。ビルインとしての相場賃料 地主サイドの仕様で建設できる。入退去があり,運営作業煩雑。相続対策では、貸家建付け地評価減、投下コスト大により効果大 テナント仕様の建物ではないので、好立地でない限り入居者は限定される。基本的に建物解体はできないため,長期にわたるテナント向きの対策が必要。管理作業及びコストがかかる。 10ヶ月分  建物形状によりテナント入居の可不可がある。郊外型は駐車場必須。貸家併設の場合、住宅金融公庫等の公的融資(長期固定金利)が使える。
(開業時)契約諸経費、測量費  (開業後)土地建物固定資産税、管理修繕経費、建物火災保険料等 無し
④サブリース
(転貸)15~30年間
通常は上記①②③の80%程度 賃貸運営を委託し空室時も賃料の保証がある。契約期間中は収入は安定し、運営作業もほとんどかからない。。 テナントとの契約ではないため賃料は相場より下がる。(保証料・管理料込み)。 ①建貸し②借地に準ずる。 サブリース会社の多くは建築業が多い。資金手当から企画、建築、管理まで一切準備されているが、コストは比較的高い。長期にわたり家賃保障するサブリース会社の見極めが大事。
(開業時)契約諸経費、測量費  (開業後)土地建物固定資産税、建物火災保険料等、修繕経費一部負担有り。
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不動産の運用診断はヒューズエステ-トにお任せください

欠陥住宅・欠陥契約を回避し、 安全・確実に不動産の所有・運用をする為にはあなたの立場に立てる不動産のプロアドバイザーの存在が必要です。 当社では、お客様のお持ちの物件、又はご希望の物件のいかなるニーズにもお答えできるよう努力いたします。

  • 建物が老朽化してきたので、維持・管理の楽なビルに建て替えたい。
  • このままだと、相続税を支払うときには土地を切り売りしなければ。
  • 利用計画を持っているが、相談相手やまとめ役がほしい。
  • このままだと、固定資産税の負担が重くなるばかり。
  • 跡地の利用方法が見つからない。
  • 駐車場経営よりも、さらに収益の上がる事業を探している。
  • 将来のために、土地を活用して安定した収入を確保したい。
  • 遺産をうまく分配できるようにしておきたい。
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会社や個人で所有する遊休地の活用に際し第三者的専門家の意見を!

以前は、土地さえもっていれば、その土地を寝かせておいても価値はどんどん上がって行き、また何を建ててもどうにか採算が取れるものでした。現在では、固定資産税や都市計画税は上がったものの、地価は下がる一方であり、賃貸市場における需要の供給のバランスも逆転しています。そんな中、現在遊休地の有効活用を真剣に検討されておられる方も多いのではないでしょうか。

遊休地の利用方法としては、「リースバック方式(事業協力金方式)」「定期借地権方式」「自己建築方式」等々に分けられ、また借入の有無から「無借金型」「融資依存型」とに分けられます。それぞれにもちろん長所と短所がございます。

どういった方式の活用を選択するのか、判断が難しいところです。また、テナント信用度を調査することや、長期に渡る契約ゆえ当初の契約条件の精査もリスクをヘッジする上で、非常に大切なことです。

アパート・マンション等を建設する場合も、賃貸市場の需要と供給が逆転している現在、当たり前のものを、当たり前の価格で(高い建築費で)建設会社に言われるがままただ建設しても、5年先、10年先の事業の成功はおぼつきません。

土地活用を検討する際には、無限にある事業用途の中からどのような事業・方式がその立地、及び土地所有者のコンセプトに適しているのかを慎重に判断する必要があります。

ここでご紹介する業務は、今後土地活用を検討される方、また様々な活用のご提案を既に受けられている方を対象に、法規制、敷地状況、立地、周辺環境などを考慮した上で、どういった活用が最も適しているか、どういったテナントが長期に渡って安全なパートナーとなりえるか、どういった契約内容によってリスクを最大限ヘッジすべきかを診断・コンサルティングするものです。

土地所有者側に立って、専門家集団である弊社が第三者的な視点で皆様の土地を診断致します。

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※当社は建築会社等との提携は行っておりません。他社からの提案に対する相談も受付致します。